• 8月深圳房地產市場報告 | 集中供地重啟,市場交易規范

    觀點指數研究院 ?

    2021-09-10 18:20

  • 第二批集中供地規則的修改也將為深圳土地市場帶來新的活力。

    觀點指數 深圳在房地產市場交易行為的規范問題上持續發力,據報道,深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局8月12日發布了《關于加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》。

    從中介到房屋持有人,房屋交易中任何一方違反“房住不炒”原則進行交易,都將受到約束??梢灶A見,在政策不斷“打補丁”的態勢下,深圳房地產交易也將越來越規范。

    此外,深圳城市更新持續推進,分區域來看,龍崗區城市更新推進力度最大,8月共13個項目取得新進展。另外,還發布了新一批城市更新單元計劃,涉及6個項目,合計擬拆除范圍用地面積約75萬平方米。

    第二批集中供地重啟,地價及房價上限下調

    深圳22宗集體供應宅地重新掛牌,將于9月28日集中出讓。

    重新掛牌后的交易規則由原來的“雙競雙限”改為“三限雙競+搖號”,即限地價(限15%溢價率)、限全年期自持租賃住房面積(普通商品住房面積的40%)、限住房銷售均價,競地價、競全年期自持租賃住房面積(相應扣減普通商品住房面積),達到全年期自持租賃住房最高限制面積后通過搖號方式確定競得人。

    同時,還增加了限制馬甲以及同一企業限競三宗用地(含聯合競買)的規定。

    價格方面,深圳執行“房地價格聯動”的規則,土地競拍底價與首次公告保持一致,地價上限溢價率由45%下調至15%,而住房銷售均價上限則在原公告的基礎上下調3%至9.2%不等,整體銷售利潤空間擴大。

    此外,南山區T403-0401地塊及龍華區A916-0572地塊改為建設全年期自持租賃住房,項目建成后,在70年出讓年期內租賃住房需要自持。

    通過設置最低人才住房建筑面積,深圳確保了安居房的供應。同時,規定90平方米以下戶型需要占七成,保障剛需人群的需求能優先得到滿足。

    其他用地方面,大鵬新區樂高樂園項目地塊成功出讓,由深圳市合正文化旅游集團有限公司以底價10.58億競得;南山深圳灣一宗2.97萬平方米的商業服務用地由深圳春曉花開科技有限公司以底價31.09億競得,該公司實控人疑為京東。

    自今年4月以來,深圳持續進行用地規劃調整,增加居住用地供應,此前坪山區、寶安區、光明區等已有地塊發布規劃調整公示,本月亦取得新的進展。

    8月2日,深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布規劃調整公示,對前海11宗地塊進行規劃調整,4宗地塊上的商業用地和1宗地塊上的新型產業用地調整為二類居住用地,用地功能由商業、居住、新型產業用地功能調整為居住用地功能為主,調整后居住功能占比43%,辦公、商業、酒店合計占比37%,創新型產業占比14%,公共設施占比6%。

    8月11日,寶安區鳳凰社區土地整備項目土地整備規劃研究(草案)公示,鳳凰社區規劃新增1所小學,通過調整商業用地及公共交通用地新增1宗二類居住用地,1塊原有宅地容積率由2.0提高至4.25。

    城市更新持續推進,龍崗區六項目立項

    從8月的實施情況來看,深圳城市更新受到政策變動的影響程度很輕微,城市更新持續推進。

    分階段來看,坪山區、龍崗區各有一個項目發布基礎數據調查結果,對舊屋村范圍進行認定;福田區、龍崗區、龍華區發布新一批城市更新單元計劃,合計對10個項目進行立項,其中龍崗區發布的是今年的第五批計劃,涉及6個項目,合計擬拆除范圍用地面積約75萬平方米。

    龍華區、龍崗區各有1個項目發布招商公告,另外龍崗區吉華街道松元頭貴坑片區城市更新項目完成招商,確認深圳中建源實業有限公司(即奧園)為項目合作方。

    根據奧園中期業績會披露,其在深圳的城市更新項目潛在可售貨值為558億元,主要項目包括寶安洪橋頭項目、大鵬葵興項目等。

    分區域來看,龍崗區城市更新推進力度最大,8月共13個項目取得新進展,其中平湖街道龜地、禾蝦嶺片區更新單元五期已經進入實施主體確認階段,擬確認深圳市鼎宏投資發展有限公司(崗宏集團)為項目實施主體。

    新增供應穩定,新房成交大幅上升

    8月深圳一手住宅市場受南山、寶安部分項目大量網簽的影響,總成交量大幅上升;二手住宅市場則持續低迷,成交量自今年3月以來持續下降,本月網簽不足兩千套。

    據觀點指數監測,8月深圳新建商品住宅成交5885套,較上月增加94.35%;成交面積63.61萬平方米,環比上升121.28%。

    成交前三位的區域依次是南山區、寶安區、光明區。其中,南山區以華潤城潤璽一期、前海天境花園、半山臻境等項目為主,寶安區以尖崗山壹號花園、萬科大都會花園為主,光明區以勤誠達正大城、星河天地華府為主。此外,坪山區8月僅信達泰和·金尊府一項目開盤,市場熱度下降,本月成交141套。

    數據來源:深圳房地產信息平臺、觀點指數整理

    深圳市房地產信息平臺數據顯示,8月全市新批預售住宅項目10個,共4418套,新批供應面積45.65萬平方米,供應套數環比輕微下降,供應項目數量增加,全月按面積計供需比為0.72。

    關內四區迎來新盤,南山區批售弘基南城小筑預計9月初開盤。

    截至8月末,深圳市新房庫存面積164.41萬平方米,庫存套數16068套,去化周期為3.2個月,受南山區、寶安區大量網簽影響,庫存面積減少,去化周期相比上月有所下降。

    二手房方面,成交1915套,較上月減少25.11%,自今年3月以來連續5個月出現下跌;成交面積18.21萬平方米,環比下降24.19%。

    開盤方面,滿京華云曦、萬科大都會花園、云科府、山水華庭、信達泰禾金尊府、保達譽都花園六個項目開盤,弘基南城小筑、和昌拾里悅府、聯投東方世家花園的項目也于月內在購房意向登記系統上線,供應維持平穩。

    隨著交易秩序的明確和新增供應的穩定,深圳新房市場開始逐漸恢復生機。同時,第二批集中供地規則的修改也將為深圳土地市場帶來新的活力,房地產新的發展時代剛剛開始。

    撰文:黃韻哲    

    審校:歐陽穎



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