• 天津集中供地首日:中海、中鐵央企攬數地 底價成交占主流

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    2021-09-10 21:25

  • 從延期拍地到終止部分地塊掛牌, “求穩”或許是天津土拍的關鍵詞。

    觀點地產網 伴隨炎夏結束,接過青島、福建土拍的接力棒,天津第二批集中供地“降溫”而至。

    9月10日,天津第二批集中供地首日,共成交35宗地塊,成交總價約達280億元,涉及濱海新區、市區、環城、遠郊等板塊,更有大港兩宗地塊進入抽簽環節,中海、旭輝、中鐵投資等多家房企皆有所收獲。

    首日土拍雖圓滿結束,然而這一次集中供地前期準備卻略顯波折。原本依據7月21日天津市規劃和自然資源局所發布的出讓公告,天津第二批集中供地61宗地塊將于8月20日進行出讓,其中部分地塊還設置配建租賃住房規則。

    但隨著上海、深圳、長沙土拍相繼延遲,8月10日,天津方面亦傳來延遲土拍的消息,不僅競拍日期挪至一個月后的9月10日,土拍規則也做出相應調整。封頂搖號,上限溢價率統一下調至15%;競買企業須提交自身有效的《房地產開發企業資質證書》,禁止馬甲交易。

    一波未平,一波又起。與三個月前的天津首次土拍相似,天津市規劃和自然資源局又一次在集中供地前夕宣布,原本參與競拍的61宗地塊中,將有19宗地塊停牌。

    作為在土地供應體量上集中發力的城市,天津本次集中供地原本總出讓土地面積達327萬平方米,而部分地塊停牌后所剩余42宗地塊總出讓土地面積為239.7萬平方米,掛牌起始總價變動為343.42億元。

    從延期拍地到終止部分地塊掛牌,“求穩”或許是天津土拍的關鍵詞。

    央字頭下出贏家

    作為央企背景房企,中海地產在5月天津第一次集中供地便以25.8億元斬獲河北區地塊。時隔三月,中海地產今日再摘得3宗地塊。

    其中,中海地產以總價34.66億元、樓面價約2.29萬元/平方米拿下紅橋區西北角“鈴鐺閣地塊”,溢價600萬元;以29.2億元、樓面價約1.99萬元/平方米摘得河西區浯水道以北的“安江里地塊”,總價29.2億元,樓面價約1.99萬元/平方米;此外,較為熱門的“多倫道地塊”也被中海地產以總價21.6億元拿下,商住樓價約1.8萬元/平方米。

    多倫道地塊為此次和平區主推地塊,搶手程度可想而知。有分析認為,在首輪集中供地中存在感不高的和平區,能將此商服兼容住宅地塊放出,有商地操盤經驗的中海算是穩接盤。

    據悉,于2020年5月,中海地產便以總價47億元、溢價率2%購得天津河西區解放南路津西解放(掛)2019-126號、津西解放(掛)2019-127號捆綁商住地塊,據中海寰宇官方賬號相關信息披露,該地塊將由中海環宇商業自持運營,規劃打造12萬平方米城市級標桿購物中心天津環宇城。

    “中海相關經驗豐富,多倫道地塊含金量也不低,周邊簇擁和平路金街改造提升工程的重點一環--天津和平印象城,以及和平區興安路恒隆廣場。”

    中海收獲頗豐,競爭對手中鐵投資也不甘落后,以底價37.56億元豪攬6宗濱海新區地塊。值得一提的是,濱海新區供應的10宗地塊均在今天成交完畢。同樣姓“央”的中鐵投資在今日天津拍地中無疑成為贏家之一。

    有業內人士表示,此次集中供地,有溢價的地塊較少,基本以底價成交為主。但是拿地的企業只有幾家,優質地塊基本被中海“壟斷”。這側面反映“三道紅線”對于各家開發商的影響,從整體負債率升高到資金壓力的變化來看,央企在此次拿地中更具備優勢。

    底價與溢價同在

    縱觀天津各區,濱海新區最早“結束營業”?;仡櫴状闻牡貞饹r,濱海新區在土拍過程中并不算亮眼,而今日集中供地被中鐵投資底價拿走4宗,并非因為地塊有多熱門,而是由于中鐵投資投建天津地鐵線路途徑濱海地塊。

    除中鐵投資外,哈爾濱華美立家以總價6000萬元,達最高限價后以抽簽方式中得濱海新區大港主城區的昌和街西側地塊。作為華美立家首進天津的第一宗地塊,大港地塊不失為性價比之選。

    除濱海10宗地全部出讓外,熱門板塊南開區也成功成交一宗地塊。旭輝以底價14.68億元、樓板價約3.01萬元/平方米摘得位于天津市南開區白堤路以東靈隱南里棚改地塊。0溢價率與旭輝此前拿地大不相同--今年1月,天津南開區出讓一宗住宅地塊,旭輝以總價12.8億元競得,溢價率42%,折合可售樓面價為3.43萬元/平方米。

    也并非所有地塊都為底價出售,濱海新區高新區華苑科技園高新區土儲2021-3地塊即由金輝以總價18億元、樓板價11840元/平方米競得,溢價率約6%。此地塊在天津土拍中也較為熱門,中建六局、金輝共同競價報名。雖然中建六局未競得該地塊,但卻以底價7.46億元落子武清新城板塊。

    另悉,與哈爾濱華美立家相反,金重地產(正繼)以最高限價8300萬元抽簽中得位于天津市濱海新區大港港東新城板塊海景四路(海韻園西)地塊,溢價率14.16%。這宗地塊掛牌起始7270萬元,起始樓板價約4710元/平方米,融拓、金重地產報名競買。

    總體而言,天津第二批兩集中供地首日戰況還是以大房企拿地為主,后備資金與相關資源的支持不可或缺,預計這也將成為未來土拍的趨勢之一。

    撰文:趙焓璐    

    審校:劉滿桃



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