• 親自下場or尋找外援?融創與萬達酒店分手之后

    觀點地產網 ?

    2021-09-12 23:35

  • 融創為什么會選擇退出合作?退出之后誰來負責這部分資產的運營?

    觀點地產網 9月10日,萬達酒店發展有限公司發布公告表示,公司收到來自融創中國控股有限公司的通知,將終止訂立的有關由融創集團持有且由萬達酒店集團管理的21家酒店的酒店管理協議。

    據觀點地產新媒體了解,該21家酒店分別位于西雙版納(文華)、南昌(文華+嘉華)、合肥(文華+嘉華)、青島(嘉華)、廣州(文華+嘉華)、無錫(文華+嘉華)、重慶(文華+嘉華+錦華)、成都(文華+嘉華)、桂林(文華+嘉華)、昆明(文華+嘉華)。

    融創與萬達酒店之間合作托管的酒店多為文華及嘉華系列,分別屬于排名第二等的豪華品牌和第三等超高端品牌。

    根據融創的通知,該次解除合作托管的主要原因,由于(其中包括)新冠疫情的影響及融創中國商業戰略的調整。

    關于融創與萬達酒店之間的這場交易,要追述到4年前那一次震驚行業的并購案。

    價值650億的世紀交易往事

    2017年7月10日,融創發布公告稱,擬以632億元接管萬達旗下13個文化旅游項目和76家酒店。其中,13個文旅項目作價295.75億元,同時由融創承擔項目貸款,76個酒店項目作價335.95億元。

    不過,融創對于這部分酒店資產興趣不大,一向善于并購的孫宏斌,對于這三百多億資金沉淀有更多想法。但是對萬達來說,肯定是要賣的,如果融創不肯接,那就需要一個有錢、同時有意愿發展酒店的第三方。

    2017年7月19日,北京萬達索菲亞特酒店7層,一位神秘第三方出現在了會場,即富力聯席董事長李思廉。在一場緊張激烈的三方博弈后,背景板甚至經歷了從“萬達商業·融創中國·富力地產戰略合作簽約儀式”到“萬達商業融創中國合作簽約儀式”的改變。

    最終,富力還是回到了談判桌上,最終簽下了三方協議。

    市場消息稱“融創讓步”,按照最終協議,融創以將西雙版納、南昌等13個萬達文旅項目納入“麾下”,作價438.44億元,并由交割后項目承擔現有全部貸款約454億元,比之前的價格高了142.69億元,相比首次報價溢價近50%。

    這部分多出來的價格則被用于填補富力收購77個酒店的差價,原本報價超過335億元的酒店資產,富力最終“僅僅”花費了199.06億元。

    彼時,市場公認的贏家除了成功套現數百億、并撇清數百億債務的萬達外,就是用不到200億“撿漏”了77家酒店的富力,成為了世界最大的酒店業主。

    然而,如今回過頭看,富力似乎成為了唯一的輸家——這筆“重資產”交易拖垮了富力的財務體系,近期更是面臨股債雙殺,惠譽、標普等評級機構紛紛下調評級。

    借助這筆交易,萬達還實現了輕資產轉型。

    當時,孫宏斌于現場表示,萬達商業與融創同意交割后文旅項目維持“四個不變”,即品牌不變、規劃內容不變、項目建設不變、運營管理不變。持有物業繼續使用萬達品牌,繼續由萬達負責設計、建造以及建成后的運營管理,融創則負責銷售物業的設計、建造、銷售和交付后管理。

    同時,酒店交割后,酒店管理合同仍繼續執行,將由萬達進行管理,直至合同期限屆滿。

    換句話說,融創此次與萬達酒店分手等于撕毀了此前的協議,需要對后者進行補償。不過具體的金額雙方都仍在協商,并未披露。

    值得注意的是,2018年10月29日,融創中國以44.94億元人民幣和15億元等值港幣,分別收購萬達文化管理和萬達BVI文創相應股權。同時,萬達商管集團同意終止原商業安排,代價約為2.87億元。

    此外,樂園和商業等所有持有物業區域正在使用的“萬達”字樣,融創中國有權根據經營安排隨時更名。

    問題在于,這部分酒店是否屬于合約中的相關物業,以及雙方對于違約的最終價格。

    萬達出局 融創要親自下場?

    更令人好奇的是,融創為什么會選擇退出合作?退出之后誰來負責這部分資產的運營?

    有業內人士指出,房企選擇將酒店資產交給專業的酒店管理集團托管,每年都需要付一筆不菲的管理費用以及品牌使用費,這對如今東撙西節的房企來說是一筆可以節省的費用。

    另一方面,房企交給專業團隊進行管理,是為了獲取更好的商業回報,而去年以來,受到疫情影響的酒店業不可避免遭受了重大沖擊。

    對于這些房企而言,效果不如預期,還要為此支付費用,不如嘗試回收,以尋找一項更好的資產升值及回報的選擇。

    今年上半年,融創文旅收入約26.1億元,同比大幅增加約166.3%;管理利潤達約4.4億元;客流量達約7201萬人次,同比大幅增加約102.9%。

    在融創文旅官網中寫道,融創酒店在已開業或計劃開業的融創文旅城及非文旅城項目擁有近150家酒店。在廣州、桂林、蘇州和成都等地打造多個自營酒店品牌,同時將落子于南昌、無錫、蘇州、海南、武漢、邵通和威海等城市及地區。

    同時,融創酒店定位為以泛住宿類業務為核心的全職能資產管理者和品牌運營商,打通泛住宿業務規劃、籌建、運營、改建、退出的全產業鏈模式。

    常規而言,房企對于酒店資產的管理一般會有三種選擇。

    首先,房企通過自行設立品牌和團隊,對旗下酒店實現自營,這是最節省成本也是最有可能培育出優秀團隊的選擇。

    其次,像選擇萬達酒店進行托管那樣,選擇一些例如華住、洲際、希爾頓等大型酒店集團進行管理——但這項可能性對融創來說并不大。

    第三,房企會與酒店集團成立合資公司,并由這部分合資公司對酒店資產實行運營。

    在今年上半年的一筆合作值得關注。

    3月22日,華住集團與融創文旅集團戰略合作發布會于長沙舉行,雙方宣布成立合資公司——永樂華住酒店管理有限公司。

    在永樂華住的股權結構中,華住占股比例為50%,融創文旅與戰略合作伙伴時代環球共同占股50%。華住集團將旗下施柏閣、花間堂等品牌的未來開發、運營授權至合資公司永樂華住,融創文旅則將旗下堇山等品牌授權至永樂華住,

    未來,合資公司旗下運營的酒店品牌將主要聚焦在商旅和文旅兩個領域,包含施柏閣、施柏閣大觀、花間堂、永樂半山、宋品等高端及奢華品牌。合資公司將對整個行業開放合作,未來預計在5年內簽約200家酒店,其中開業數量將超過100家。

    倘若接下來這部分酒店由華住與融創合資的永樂華住進行托管,這也就意味著融創對于去年酒店發展不滿意,并在年初嘗試了尋找更好的解決方案。

    來源:萬達酒店2020年年報

    從上述對比可以發現,萬達酒店的高端酒店入住率下降了超過18%,而融創的托管酒店均屬于高端以上酒店,顯然是不如預期的。

    同時,融創也希望自己從這些管理行業中分一杯羹,如果這部分品牌能夠順利通過旗下酒店的成功運營,最后實現對外輸出,對融創來說是一筆十分理想的生意。

    撰文:李標    

    審校:徐耀輝



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