• 旭輝林峰:地產的明斯基時刻是否到來?

    觀點地產網 ?

    2021-09-28 22:12

  • 中國的房地產行業,隨著近期若干個大企業的暴雷,似乎在近期碰到了類似的困境。

    明斯基時刻(Minsky Moment)是美國經濟學家海曼·明斯基提出的資產價格崩潰的時刻,表示市場繁榮與衰退之間的轉折點。

    簡單地說就是:

    市場高速上行時,投資者大幅舉債擴張,冒險賭贏;這樣的日子長了,債務就越來越多,直至到達一個臨界點,其經營所產生的現金不足以償還債務。而債權人看到了損失風險,加大力度收回其貸款,市場恐慌情緒放大,金融泡沫破裂,從而導致資產價值的崩潰,陷入漫長去杠桿周期。

    中國的房地產行業,隨著近期若干個大企業的暴雷,似乎在近期碰到了類似的困境。

    行業到了前所未有的困難時刻

    政策最嚴的時刻:當下是調控政策有史以來數量種類最多最齊全的時候,限購、限貸、限售、限價、限拍、限降、限融、限付,還有即將要出臺的房產稅,駱駝背上的稻草已經到達了臨界點。

    資金最緊的時刻:整個行業的融資總額下降30%以上,如果按全口徑算,可能遠不止。各類金融機構都在收緊頭寸,公開市場債也很難發出。同時銷售回款下滑,按揭也沒額度,地方政府為防風險又嚴格監管賬戶資金,甚至連工程款都不讓支付,現金流入基本枯竭,流出則是剛性,整個行業陷入資本擠兌的時刻。

    銷售最差的時刻:政策在防止投資客入場的時候,也壓抑了很多正常的市場需求。今年以來,各地二手房的交易持續大幅度下滑,比如深圳不如年初的十分之一,上海不到年初的三分之一,絕大部分城市類同。一手房的來訪量和成交量,也大幅下滑,甚至低于疫情最嚴重的月份。

    信心最弱的時刻:由于暴雷的消息此起彼伏,不論是資本市場、銷售市場還是開發商們自己,都到了信心最脆弱的時刻,由此帶來的不僅國內資金,還有大量香港的海外資金,都全面撤出地產行業避險;大量的客戶都猶豫觀望,擔心自己買的房踩雷;開發商們則全面收緊現金,盤算這樣的日子還能活多久。

    土地流拍最多的時刻:在第二次集中土拍的城市中,流拍率50%的比比皆是,有些第一次集中供地火熱的城市,剔除政府平臺拿的地后,流拍率高達80%以上,某個城市甚至達到100%流拍。一是地價沒有下降,二是開發商兜里沒錢,三是確實對市場心里沒底。

    在這些因素的集中影響下,房地產陷入兩個雙殺的局面:一個是銷售市場的量價雙殺,另一個是資本市場的股債雙殺。

    明斯基時刻會不會到來?

    這段時間聽得最多的消息就是某某開發商又暴雷了,某某公司又裁員了,某某項目又大幅降價了,某某城市又出新監管政策了,某某金融機構又全面停止地產業務了,反正沒啥好消息。

    行業似乎因為某幾個大開發商的倒下,而產生多米諾骨牌效應,落到一個螺旋式下降的通道當中,一張短期債務集中到期的表,仿佛變成一張長長的行刑名單,風雨飄搖,秋風蕭瑟。

    出來混總是要還的,確實某些企業的負債率太高了,甚至整個行業的債務杠桿也偏高了,在過去高速發展的階段,是有杠桿紅利,但是在長周期下,債務成本要超過收益了,明斯基時刻臨界點到了。

    行業去杠桿的決策從長期看、全局看,一定是對的,能為行業未來穩健發展打下基礎,對長期主義的企業是有利的。杠桿晚降不如早降,被動不如主動,趁行業風險還沒有集聚到不得不爆的時候,主動系統地進行調整,才能平穩有序地降落。

    現在的問題只是去杠桿的速度稍微快了點,原本計劃分三年平穩降,是各機構執行力度偏強了些。但決策部門始終在緊盯市場,及時收集各類信息,一定觀察到這些現象,央行今天也重申了要維護房地產市場的健康穩定發展。

    所以中國地產行業的明斯基時刻還不會到來!雖然到了臨界點,但是與次貸危機不同,這是政府出手在做預先的、主動的調控,哪怕現在節奏是快了點,也是隨時可以調整。

    我們要牢記中央指示的:房住不炒,穩房價、穩地價、穩預期。房價大起不是穩,大跌也不是穩,只有平穩發展,才能既不擠占發展資源,又不拖GDP后腿,才能持續改善居民居住水平,為實現社會主義基本現代化做出應有的貢獻。

    而且中國地產行業也還沒有到積重難返的地步,作為一個衣食住行的基本行業,并沒有想象中的那么暴利,基本上是一個來料加工的行業。整個行業的大公司全部都上市了,但加在一起,不如一支煙,也不如一瓶酒。整個行業的利潤相加,不如中國煙草,整個行業的市值相加,不如中國茅臺。

    具體出什么政策我們不知道,什么時間出我們也不知道,我們只要明白政策的底層邏輯:地產要穩,而不是行業不要了,房價過高了要調控,房價跌多了也要調控,用時間換空間,逐步平穩地去杠桿,控制金融風險。

    我們期待降杠桿的速度能夠稍微放慢一些,能讓行業有個喘息糾錯的機會;期待按揭的口子能夠稍微放松一些,不要錯傷一些剛需和首改的客戶,很多二手房的客戶是純剛需,賣方則是首改;期待對企業也能像對城市一樣,分類施策,而不一刀切,不會一人生病,全行業吃藥。如是,可能更有利于行業穩定發展。

    其實政府的調控已經是溫柔的,遠不如市場的調控那么慘烈。近的看次貸危機,遠的看香港幾次的地產震蕩,就知道市場自發調整時的沖擊波有多大,就能明白為什么香港那些優秀的企業能夠活下來,他們持續地保持危機意識,堅守極低的負債率。國內地產行業還是太年輕,見過的大風大浪太少,吃一塹方能長一智。

    未來的路到底在何方?

    明斯基時刻可能不會來臨,并不意味著就太平無事了,主動擠泡沫也會是一個痛苦的過程,黎明前的黑暗才是最暗,跑不贏老虎,但是一定要跑贏隔壁的老王。

    地產行業一定會在的,但是企業不一定會在,但企業更重要的不是期待政策,而是要關注自身的風險,認認真真降杠桿,踏踏實實搞經營。買地不要賭,不要有過高的預期。

    首先,想辦法活下去,全力以赴降杠桿,儲存現金過冬。雖說明天很美好,行業經過洗禮會更平穩,但是至暗的時刻還沒有到來。從收集信息到決策要一段時間,從實施政策到出效果也要一段時間,后面的這一段時間,一定會比現在更艱難,總有一部分企業會為過去的擴張買單,這也是規律,任何行業不可能百家都好。

    其次,踏踏實實干好活。很長時間以來,聽到很多同行在猜測政策會出什么,什么時候出,討論怎么降價打折,但很少聽到有人討論怎么研究客戶、打造產品、提升服務。不要忘記,那才是我們安身立命的根本。天氣看一看就好,不用一直看,風雨和陽光都是規律,關鍵是要盯著客戶,埋頭干好活,耕好自己的一畝三分地。

    修屋頂的最好時刻是陽光燦爛時,其次就是現在。優秀的企業都是波瀾不驚的,沒有驚心動魄的時刻,因為功夫在平時,好比職業高手與業余選手的差別,不在于一場球賽的輸贏,而是有穩定的表現輸出。優秀的軍隊也是如此,明成祖朱棣曾說,優秀的軍隊是沉默的,在戰場上砍殺聲,再無別音。功夫在詩外,修煉在平時,此時正是夯實內部管理和提升自身能力的最佳時刻。

    行至水窮處,坐看云起時

    盛宴狂歡時,要居安思危,至暗絕望時,要胸懷陽光。黑云壓城城欲摧,甲光向日金麟開,只要尊重常識、敬畏規律、認清本質,則可內心篤定,行穩致遠。

    撰文:林峰    

    審校:徐耀輝



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題